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Sospensione concordata

Sospensione concordata

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Cosa è la sospensione concordata?

L’articolo 624 bis cpc prevede che il Giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo possa, sentito il debitore, sospendere il processo introdotto dal pignoramento immobiliare fino a ventiquattro mesi

La norma presuppone l’accordo di  tutte le parti  costituite, ad esclusione del  contumace e dell’interveniente adesivo semplice.

L’accordo per la sospensione concordata non è, tuttavia, sufficiente dal momento che rientra nella discrezionalità dell’autorità  giudiziaria, insindacabile in sede di giudizio di legittimità, la convenienza della sospensione. 

Quando si può chiedere la sospensione concordata?

L’istanza di sospensione concordata nelle esecuzioni immobiliari può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto.

Oppure, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo può essere avanzata fino a quindici giorni prima dell’incanto.

Sull’istanza il Giudice deve provvedere nei dieci giorni successivi al deposito.

Se l’accoglie,  deve disporre che nei cinque giorni successivi il provvedimento di sospensione sia comunicato al Custode affinché provveda alla sua pubblicazione sul sito internet ove è pubblicata la relazione di stima. 

Quante volte si può chiedere la sospensione concordata?

La sospensione può essere  disposta per una sola volta e l’ordinanza è revocabile in  qualsiasi momento, anche su  richiesta di  un solo creditore, sentito il debitore.

Circa il significato della sospensione concordata nel sistema di tutela esecutiva occorre precisare che  prima che la norma in esame introducesse tale innovazione, la dottrina era divisa sulla  sua ammissibilità.

Parte di essa riteneva applicabile l’articolo 296 cpc che disciplina la sospensione su istanza delle parti nel processo di cognizione.

Richiamando quella giurisprudenza che escludeva che in fase di vendita si potesse configurare un differimento delle attività  esecutive su richiesta di uno o più creditori.

Ciò al fine di evitare il ricorso incondizionato al rinvio d’udienza.

Elementi necessari per la sospensione concordata

Facendo prevalere, giunti alla fase diretta della trasformazione del bene in denaro,  le esigenze di ordine pubblico a che si procedesse più rapidamente possibile alla vendita del bene pignorato e alla successiva distribuzione del ricavato.

A riguardo  la Suprema Corte con la Sentenza numero 13354 del 2004 ha affermato  che la mancata presenza, in sede di incanto, del creditore procedente e dei creditori muniti di titolo esecutivo non comporta l’applicazione dell’articolo 631 del codice di procedura civile.

E, dunque, il rinvio dell’udienza da parte del Giudice dell’esecuzione, né deve pervenirsi a diversa conclusione ove i creditori procedenti abbiano presentato istanza di rinvio dell’incanto, non sussistendo alcun obbligo di concedere tale rinvio.

Trattasi di decisione rimessa al potere discrezionale del Giudice, sia quanto a presupposti, sia quanto a determinazione della durata, fermo restando l’obbligo di motivazione di un eventuale provvedimento di rigetto.

Concessione del provvedimento di sospensione concordata 

Alla sospensione consegue, poi, l’impossibilità di compimento di atti esecutivi, ai sensi dell’articolo 626 del codice di procedura civile, salvo diversa disposizione del Giudice dell’esecuzione.

Il quale  conserva medio tempore la propria giurisdizione, entrando il procedimento in uno stato di provvisoria quiescenza destinata a sfociare nella prosecuzione o nell’estinzione. 

Fermo il divieto di compiere atti esecutivi in senso stretto, potranno essere disposti dal Giudice atti conservativi, ordinatori o di carattere amministrativo.

Riproduzione vietata tutti i diritti riservati  Sposatolaw – pubblicato  su Il Messaggero dall’Avvocato Gianluca Sposato

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Opposizione di terzo all’esecuzione

Cosa è l’opposizione di terzo all’esecuzione?

L’opposizione di terzo è  disciplinata dall’ articolo 619  del codice di  procedura civile attribuendo a colui che è estraneo  all’esecuzione, ma  pretenda di  avere la proprietà, o altro  diritto  reale sui  beni pignorati,  il  diritto di proporre opposizione all’esecuzione con  ricorso,  prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione di beni.

Tale mezzo rappresenta il rimedio per contestare l’esercizio dell’azione esecutiva sotto un profilo limitato: infatti, essendo il  terzo estraneo al rapporto tra  creditore procedente e debitore esecutato, non essendogli  consentito oppugnare il diritto del primo  a procedere ad esecuzione forzata,  potrà  soltanto dedurre che il pignoramento ha colpito  un bene non  rientrante nel  patrimonio del debitore, reclamando la sua qualità di  non responsabile.

La giurisprudenza è  concorde al  riguardo  nel  ritenere che il terzo opponente, non  essendo parte del  processo  esecutivo, è  legittimato  a far valere il proprio  diritto reale sul  bene  oggetto  dell’esecuzione forzata,  ma non  ad eccepire i  vizi della relativa procedura,  o  ad impugnare  la validità  del  titolo posto  a base di  essa ( Cass. 16921/2009 ). 

E’ evidente l’affinità  dell’istituto  con l’opposizione all’esecuzione,  disciplinata dall’art. 615 comma 2 dello  stesso  codice di  rito, per effetto  del  quale,  ad esempio,  il terzo  estraneo  al  titolo  esecutivo  ed al precetto,  destinatario  dell’attività  esecutiva,  non  dovrà  avvalersi  del  rimedio di  cui  all’art.  619, potendo tutelare la propria posizione giuridica mediante opposizione all’esecuzione.

Qualificare l’opposizione proposta dal terzo come opposizione all’esecuzione,  anziché quale opposizione di  terzo all’esecuzione,  è di  rilevante importanza al  fine  di  operare una distinzione  sotto il  profilo pratico,  in  quanto  solo con l’opposizione all’esecuzione è possibile far valere la questione relativa all’impignorabilità del  bene,  oltre che proporre opposizione agli  atti  esecutivi.

I motivi  addotti  a fondamento  dell’opposizione  all’esecuzione  possono essere,  infatti,  di merito,  qualora si contesti l’esistenza del diritto sostanziale fatto valere dal creditore (per esempio per intervenuta transazione,  adempimento e prescrizione);  di  rito,   allorché si contesti la qualità del titolo esecutivo, atto, o documento, sulla cui base si vuole agire, o si sta agendo (per esempio allorché il creditore non vanti una sentenza di condanna,  ma di mero accertamento); possono, infine,  riguardare   la contestazione della legittimazione attiva, o passiva ( per esempio qualora non  vi  sia stata accettazione di  eredità da parte dell’intimato ad adempiere).

Da notare che in dottrina,  prevale l’idea che la sentenza che decide l’opposizione di terzo  non fa stato  in  ordine al  diritto vantato  dal  ricorrente,  ma solo  riguardo  all’assoggettabilità  o meno  dei  beni  pignorati all’azione esecutiva,  procedendo il  giudice esclusivamente all’accertamento  del  diritto del  terzo in  via incidentale, restando  impregiudicata la questione  della sua titolarità  che,  condividendo  tale orientamento,  potrà essere riproposta al  di  fuori del  processo  esecutivo.

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Opposizione all’esecuzione

Opposizione all’esecuzione

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L’opposizione allesecuzione rappresenta una parentesi di cognizione nella fase dell’esecuzione immobiliare.
Mira a fornire al debitore uno strumento per potersi opporre, in via preventiva al precetto, oppure in via successiva al pignoramento e al diritto della parte istante di procedere ad esecuzione forzata.

Cosa è l’opposizione all’esecuzione?

Con questa modalità, che è diversa dall’opposizione agli atti esecutivi, si contesta il diritto del creditore, pertanto se accolta il giudice può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo.   

Trattandosi di un provvedimento equiparato a quello cautelare, può essere sempre revocato, o modificato da parte del giudice che lo ha emesso e produce effetti anche sull’intervento dei creditori.

Ha efficacia generale, nel senso che preclude la possibilità di continuare ad agire sulla base del medesimo titolo, ove l’opposizione sia fondata e accolta.

Quando è possibile proporre opposizione all’esecuzione?

I gravi motivi cui fa riferimento l’articolo 615  del codice di procedura civile, sono quelli del fumus bonis iuris e del periculum in mora.

Si ricollegano alla fondatezza della domanda, essendo a questa naturalmente intrinsechi, potendosi diversamente optare per la conversione del pignoramento o la sospensione concordata.

Chiedendo il debitore che sia fatta certezza sull’esistenza, o meno, del diritto processuale di agire con l’esecuzione forzata.

Quali sono i motivi dell’opposizione?

I motivi addotti a fondamento possono essere di merito qualora si contesti l’esistenza del diritto sostanziale fatto valere dal creditore, per esempio per intervenuta transazione, adempimento e prescrizione.

Oppure di rito, allorché si contesti la qualità di titolo esecutivo, atto o documento sulla cui base si vuole agire o si sta agendo, per esempio allorché il creditore non vanti una sentenza di condanna, ma di mero accertamento.

Possono, infine, riguardare la contestazione della legittimazione attiva o passiva, per esempio qualora non vi sia stata accettazione di eredità da parte dell’intimato ad adempiere.

Come si propone l’opposizione all’esecuzione?

Quando l’opposizione avviene in via preventiva al precetto viene esperita con atto di citazione ex art. 163 c.p.c. al giudice competente che con ordinanza può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo.

Altrimenti, si propone con ricorso.

Il giudice dell’esecuzione fisserà con decreto una udienza camerale, come previsto dall’ art. 185 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, in cui si  dovrà rispettare il contraddittorio tra le parti.

La sentenza con cui si  conclude l’opposizione non è impugnabile, se non con ricorso per Cassazione.

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Opposizione agli atti esecutivi

Opposizione agli atti esecutivi

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L’opposizione agli atti esecutivi è disciplinata dall’art. 617  del codice di procedura civile e rappresenta la più frequente delle opposizioni promosse nel processo esecutivo.  

Cosa è l’opposizione agli atti esecutivi?

La differenza tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti consiste nel fatto che mentre con la prima si contesta l’an della pretesa esecutiva, l’opposizione agli atti è funzionale a contestare le modalità di svolgimento del processo esecutivo.

Viene promossa per far valere vizi attinenti alla regolarità  formale del  titolo esecutivo e del precetto, nonchè alla loro notificazione e anche ai  singoli atti esecutivi promossi con il pignoramento.

Si tratta di un rimedio pensato dal legislatore per far valere vizi formali dei singoli atti del processo, esteso non solo al debitore, ma anche all’intervento dei creditori ed ai terzi che possano aver subito un pregiudizio dalle fasi del procedimento esecutivo.

Quando si può presentare opposizione agli atti esecutivi?

L’opposizione agli atti può essere esperita in via preventiva, con atto di citazione ex art. 163 c.p.c., ovvero in via successiva con ricorso, dopo che l’esecuzione sia già iniziata.

Va presentata sempre entro il termine da quando i singoli atti del procedimento sono stati compiuti,  provocando un accertamento cognitivo che può determinare la sospensione del processo esecutivo.

L’accertamento richiesto si conclude con sentenza non impugnabile, essendo prevista solo impugnazione ex  art. 111 Costituzione per violazione di legge.

Effetti dell’ opposizione agli atti esecutivi

È importante rimarcare come in caso di mancata presentazione dell’opposizione l’eventuale vizio dello svolgimento dell’attività esecutiva è sanato.

Così come una volta venduto il bene non è possibile, decorsi i termini per l’impugnazione, opporre all’aggiudicatario eventuali irregolarità della vendita.

Il Giudizio di opposizione agli atti può concludersi con il rigetto dell’opposizione per motivi di rito, quando ad esempio il giudizio di merito non sia stato introdotto nei termini e modi di legge.

Ovvero con il rigetto, con l’accoglimento o, ancora, con la dichiarazione di  cessazione della materia del  contendere.

Nel caso di  accoglimento dell’opposizione bisogna poi distinguere secondo che dall’accoglimento stesso derivi la fine del processo esecutivo in corso.

Ovvero non ne impedisca la prosecuzione derivandone diverse conseguenze in ordine alla necessità che il giudice pronunci un’ordinanza di rinnovazione dell’atto opposto.

 
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Espropriazione contro il terzo proprietario

Espropriazione contro il terzo proprietario

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Quando il proprietario di un bene risponde dei debiti altrui?

L’art. 602 del codice di procedura civile regolamenta il caso particolare che riguarda l’espropriazione contro il terzo proprietario
Questa forma di riscossione del credito si verifica quando l’espropriazione avviene su di un bene di proprietà di un terzo che è estraneo al debito.
La norma riguarda, dunque, il caso in cui il proprietario del bene, pur essendo estraneo al rapporto obbligatorio, viene assoggettato all’espropriazione forzata, rispondendo con i propri beni. 
Nelle esecuzioni immobiliari il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa.

Responsabilità esecutiva e rapporto del terzo estraneo al debito con il bene

La responsabilità esecutiva impone al terzo di subire l’espropriazione con e al posto del debitore tutte le volte in cui si viene a trovare in un particolare rapporto con il bene.
Ciò avviene nel caso del terzo  acquirente, quando il terzo ha acquistato un immobile già gravato da pegno o da ipoteca.
Ugualmente il terzo datore d’ipoteca, quando il terzo ha concesso l’iscrizione sul proprio immobile un diritto reale di garanzia per debito altrui soggiace all’espropriazione di terzo.
Vi è poi il caso in cui il terzo è divenuto proprietario di beni alienati dal debitore con  atto dichiarato inefficace perché in frode ai creditori.

In tutti questi casi il proprietario del bene espropriato, benché estraneo al rapporto  debitorio, è gravato  da responsabilità per un debito altrui,  verificandosi una particolare categoria di responsabilità esecutiva senza debito.

Ciò perché l’espropriazione viene condotta nei confronti di una persona diversa dal  debitore, circostanza che lo rende immune dall’aggressione al suo intero patrimonio.

E’ l’art. 2910 del codice civile che  rendere concreta la responsabilità patrimoniale generica del debitore contenuta dall’art. 2740 del codice civile.

In tal modo è regolamentata la soggezione dei beni del debitore all’espropriazione, prevedendo che possono essere espropriati anche i beni del terzo.

Ciò avviene quando in tutti i casi di beni immobili vincolati a garanzia del credito, o quando un atto che è stato revocato perché compiuto in pregiudizio del creditore.

Atto di precetto e pignoramento nei confronti del terzo

L’atto di precetto deve essere notificato tanto al debitore che al terzo, ma l’intimazione deve essere rivolta esclusivamente al debitore.

Il pignoramento, invece, deve essere effettuato nei confronti del terzo e non del debitore.

Il terzo proprietario che subisce l’espropriazione forzata, essendo parte del processo esecutivo, ricorrendo le condizioni, può proporre sia l’  opposizione agli atti esecutivi che l’ opposizione all’esecuzione attraverso l’opposizione di terzo all’esecuzione.

 
 
 
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Conversione del pignoramento

Conversione del pignoramento

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Cosa è la conversione del pignoramento ?

L’art. 495 cpc regola l’istituto della conversione del pignoramento che consiste nella richiesta formulata per iscritto al giudice dell’esecuzione dal debitore, di sostituire al bene immobile pignorato, una somma di danaro.

La somma di denaro offerta per accedere all’istituto della conversione deve essere pari all’importo dovuto per capitale, interessi e spese al creditore pignorante ed intervenuti. 

La norma è  stato oggetto di numerosi interventi del legislatore, che hanno inciso  sul procedimento ma non  sulla sua originaria natura.

E’ opinione  consolidata in dottrina che la conversione del pignoramento costituisca un diritto del debitore, non sottoposto ad opposizione dei creditori, o a valutazione discrezionale del giudice.

Operando una modificazione dell’oggetto dello stesso,  proseguendo il processo  di  esecuzione con oggetto mutato.

Come si presenta l’istanza di conversione del pignoramento?

L’istanza di conversione può essere presentata anche verbalmente al giudice, come previsto dall’art. 486 c.p.c.,  in quanto  non risultano stabilite regole di  forma particolari  se non il rispetto del contraddittorio.

Il giudice deve provvedere sulla richiesta del debitore,  convocando le parti che devono essere sentite.

Anche se la giurisprudenza ha chiarito che l’audizione dei creditori  prima dell’emanazione dell’ordinanza di conversione del pignoramento non è prescritta a pena di nullità rilevabile d’ufficio.

Infatti la relativa inosservanza può  esser fatta valere soltanto  dai  creditori pretermessi nel  cui interesse l’audizione è prevista ( Cass. 1490/89 ).

Somma da sostituire al bene pignorato

Si  ritiene, inoltre, che per la conversione del pignoramento non  sia necessario indicare la somma che occorrerà sostituire al bene pignorato, perché questa operazione è di esclusiva competenza del giudice.

Condizione di  ammissibilità  dell’istanza è  il versamento della somma disposta dal  giudice.

Di regola non inferiore ad un quinto dell’importo del credito per cui è  stato  eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti indicati nei rispettivi  atti  d’intervento, dedotti i versamenti effettuati.

Durata della conversione del pignoramento numero massimo di rate e ritardo nei pagamenti

Con la L. 80/2005 si è operato lo spostamento indietro del momento preclusivo della presentazione dell’istanza, che deve essere proposta prima dell’emissione dell’ordinanza di vendita.

Si  è concluso, in tal modo, il percorso razionalizzatore dell’istituto  della conversione, estendendo il termine massimo per il versamento rateale a diciotto mesi in luogo dei nove precedenti.

Qualora il debitore non versi la somma indicata dal giudice nel termine previsto, oppure in caso di versamento rateale manchi, o ritardi il pagamento di una sola rata oltre i quindici giorni  fissati la norma prevede che egli  decada dalla conversione.

Con la conseguenza che le somme già versate vengono acquisite al pignoramento  a titolo di sanzione ed il debitore decade dalla facoltà di chiedere nuovamente la conversione, dovendosi  considerare inammissibile una nuova istanza in tal senso.

Riproduzione vietata tutti i diritti  riservati Sposatolaw – pubblicato  su Il Messaggero dall’Avv. Gianluca Sposato.

 
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Alienazioni anteriori al pignoramento

Alienazioni anteriori al pignoramento

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L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante, sebbene anteriori al pignoramento, le alienazioni di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento.

Deve precisarsi che l’espressione ”anteriori al pignoramento” va riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione richiesta dall’art. 2693  dello  stesso codice, limitatamente al pignoramento immobiliare, avente efficacia costitutiva.

Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, la Cassazione Civile con  sentenza n. 9525 del 29/09/1997,  ha affermato un principio guida nelle alienazioni anteriori al pignoramento.

Il terzo che proponga opposizione all’esecuzione  assumendo di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento.

Mezzi di tutela ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento

La Cassazione Civile con  sentenza n. 4667 del 19/07/1986 si è pronunciata con riferimento ai mezzi di tutela spettanti ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento eseguito dopo la conclusione della compravendita e trascrizione successiva al pignoramento.

Cip nelle alienazioni anteriori al pignoramento con conseguente evizione a seguito dell’espropriazione.

L’acquirente in tal caso ha la possibilità di invocare la garanzia prevista dall’art. 1483 del  codice civile, essendo inapplicabile la disposizione di cui all’art. 1482 dello  stesso  codice.

Quando il venditore risponde per evizione?

La Suprema Corte ha, infine,  chiarito ( Cass. 1779/80 ) i casi in  cui il venditore di un immobile risponde per evizione.

Ciò quando, non presentandosi tempestivamente dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico, ha impedito la trascrizione della compravendita prima che i suoi creditori trascrivessero sul bene venduto un pignoramento.

Anche il giorno successivo a quello stabilito per la stipula dell’atto pubblico di compravendita.

Applicazione delle norme anche alle procedure fallimentari

La norma  è applicabile anche nelle procedure concorsuali, in considerazione del fatto che l’opponibilità al fallimento del venditore di un suo atto di compravendita immobiliare postula che l’atto medesimo non soltanto abbia data certa, ma anche che sia stato trascritto in data anteriore alla dichiarazione di fallimento.

La giurisprudenza ha affermato il principio secondo cui deve escludersi tale opponibilità con riguardo ad un atto di trasferimento immobiliare che sia stato trascritto in un giorno successivo, ovvero nello stesso giorno della dichiarazione di fallimento ( Cass. 9810/03 ).

La norma in esame non trova applicazione nel caso di trasferimento di immobile pignorato in forza non di una alienazione a titolo derivativo, ma di un acquisto a titolo originario, come per usucapione (Cass. 13184/99).

Riproduzione vietata tutti i  diritti  riservati  Sposatolaw – pubblicato  sul  quotidiano nazionale Il  Messaggero dall’Avvocato Gianluca Sposato.

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Esecuzioni immobiliari

Esecuzioni immobiliari

 

Per esecuzioni immobiliari si intendono le espropriazioni immobiliari, che sono regolate dagli articoli da 555 a 622 del codice di procedura civile.

Come si esegue l’esecuzione immobiliare?

L’esecuzione immobiliare si esegue e ha inizio con il pignoramento immobiliare che deve essere notificato al debitore e con la sua successiva trascrizione.

L’atto deve contenere gli estremi richiesti per l’individuazione dell‘immobile ipotecato, i beni ed i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e l’ingiunzione di  cui all’articolo 492 cpc.

Si tratta dell’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti.

Assistenza legale nelle procedure esecutive immobiliari

Lo Studio Legale Sposato presta assistenza legale nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari.

L’attività è svolta a tutela dei diritti del debitore esecutato, dei contitolari e degli eredi.

Con esame della documentazione inerente la procedura, individuazione delle questioni  giuridiche ad essa connesse per la risoluzione del caso.

Ciò attraverso l’applicazione degli strumenti idonei a garantire tutela giuridica della parte esecutata in giudizio.

Mediante gli strumenti della opposizione all’esecuzioneopposizione agli atti esecutiviopposizione di terzo all’esecuzione.

Avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari

L’Avvocato Gianluca Sposato ha fondato ed è Presidente emerito  dell’Associazione Custodi e Delegati alle vendite Immobiliari.

L’attività dell’avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari si  esplica attraverso lo studio del caso e l’individuazione delle strategia per impedire la vendita dell’immobile pignorato all’asta.

Ciò presuppone ampia conoscenza in materia di diritti reali e diritto immobiliare.

Per valutare in prima istanza la possibilità di chiedere la riduzione e conversione del pignoramento, o la sospensione della procedura esecutiva.

Casistiche particolari nelle esecuzioni immobiliari

Casistiche particolari, che meritano particolare approfondimento riguardano le alienazioni  anteriori al pignoramento, lespropriazione contro il terzo proprietario,

La conversione del pignoramento e la sospensione concordata sono  strumenti idonei ad impedire che l’immobile pignorato venga venduto  ricorrendo la possibilità per il debitore.

La rinegoziazione del credito, può essere una ulteriore strada percorribile onde evitare la vendita per asta giudiziaria dell’immobile pignorato.

L’attività nelle esecuzioni immobiliari viene svolta anche per la verifica del valore di stima dei beni immobili pignorati e della massa debitoria, relativamente all’operato del CTU esperto stimatore.

Nonché in sede di distribuzione del ricavato per l’esatto computo delle somme spettanti ai creditori e graduazione dei crediti indicate nel progetto di distribuzione.

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Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario

Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario

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Contratto di mutuo fondiario e pignoramento d’immobile

Ai contratti di mutuo fondiario stipulati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico sulla legge bancaria n. 385/93 deve applicarsi il disposto dell’art. 20 del T.U. sul credito fondiario n. 646 del 1905.

I successori devono notificare all’istituto di credito di essere subentrati nel rapporto ed, in mancanza di tale notificazione, è consentita la notifica di tutti gli atti al debitore iscritto nel domicilio eletto.

Tale disciplina è caratterizzata dal principio della cosiddetta indifferenza ai fini esecutivi del trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.

Principio generale in tema di esecuzioni immobiliari è quello per cui il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa.

Quando l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario

Tale principio soffre, tuttavia, di una eccezione, derivante dalla originaria normativa in materia di credito fondiario.

Secondo tale normativa, qualora l’immobile da pignorare sia stato oggetto di ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario, l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario anche se costui abbia venduto l’immobile prima del pignoramento.

In tale fattispecie opera l’art. 20 del R.D. n. 646/1905  il quale ha stabilito il cosiddetto “principio di indifferenza” ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.

Detta norma prevede un onere di notifica all’Istituto di credito da parte dell’acquirente dell’immobile ipotecato.

Laddove, qualora tale notifica non sia eseguita, è legittima l’esecuzione intrapresa nei confronti dell’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca ed addirittura nei confronti di un soggetto defunto.

Il suindicato art. 20 del Testo Unico stabilisce che quando non vi sia stata comunicazione dell’acquisto, l’Istituto mutuante può agire contro il successore nello stesso modo come avrebbe proceduto contro l’originario debitore inscritto

In mancanza della notificazione, gli atti giudiziari di esecuzione possono essere diretti contro il debitore iscritto, nonostante l’alienazione.

Valenza del principio di indifferenza nel mutuo fondiario

Tale principio ha una duplice valenza:

  1. nel caso in cui il trasferimento venga comunicato all’Istituto di credito, l’esecuzione può essere compiuta congiuntamente contro il debitore sostanziale e contro il successore;
  2. nel caso, invece, di mancata comunicazione dell’acquisto all’Istituto mutuante,  l’esecuzione può essere compiuta direttamente e solo contro l’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca.

In tal caso il successore può intervenire nella procedura intrapresa dal creditore fondiario.

Tale principio opera unicamente sul piano processuale ed è funzionale al compimento dell’esecuzione.

Ciò in quanto, sul piano sostanziale, il successore mantiene la posizione di soggetto estraneo al rapporto di debito dal quale nasce l’esecuzione.

Va ancora evidenziato che l’art. 161 I° comma del D.Lgs. 1/9/93 n. 385 (Testo Unico sulla Legge Bancaria), nell’abrogare l’intero RD n. 646/1905, ha stabilito espressamente che, tuttavia, i contratti di mutuo fondiario già conclusi e le procedure esecutive immobiliari già intraprese alla data di entrata in vigore (1/1/94) del Decreto Legislativo medesimo restano regolati dalle norme in vigore.

Ciò comporta che continua ad applicarsi, rispetto a tali contratti ed a tali procedure, il suddetto “principio di indifferenza”  e con esso la sopradescritta normativa di cui all’art. 20 del RD 646/1905. 

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Alienazioni in frode del creditore

Alienazioni in frode del creditore

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Efficacia costitutiva del pignoramento immobiliare

L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, le alienazioni anteriori al pignoramento.

Le alienazioni in frode del creditore di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento, non hanno pertanto efficacia.

E’ importante precisare che l’espressione “anteriori al pignoramento”, deve essere riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione, richiesta dall’art. 2693 del codice civile che ha, limitatamente al pignoramento immobiliare, efficacia costitutiva.

Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, occorre ricordare che il terzo che proponga opposizione all’esecuzione ex art. 619 del codice di procedura civile, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento.

Ciò nel caso  in cui assuma di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore.

La tutela dei terzi acquirenti

Con riferimento ai mezzi di tutela spettanti ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento dell’immobile eseguito dopo la conclusione della vendita e trascrizione di quest’ultima successiva a quella del pignoramento, le norme del codice civile sono chiare.

Nel caso di evizione a seguito dell’espropriazione, l’acquirente ha la possibilità di invocare la garanzia prevista dall’articolo 1483 del  codice civile, essendo inapplicabile la disposizione di cui all’articolo 1482 dello stesso  codice.

Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto al risarcimento del danno a norma dell’art. 1479.

Il compratore può comunque sempre sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali, o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore ignorati.

Quando il venditore risponde per evizione?

Risponde per evizione il venditore di un immobile, il quale, non presentandosi tempestivamente dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico, ha impedito la trascrizione della compravendita prima che i suoi creditori trascrivessero sul bene venduto un pignoramento.

Affinché si possa parlare di alienazioni in frode al creditore  è sufficiente che la trascrizione sia eseguita il giorno successivo a quello stabilito per la stipula dell’atto pubblico di compravendita.

La norma in esame non trova applicazione nel caso di trasferimento di immobile pignorato in forza non di una alienazione a titolo derivativo, ma di un acquisto a titolo originario, come per usucapione.

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