Pubblicato su Il Messaggero il 31 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato specializzato in diritto immobiliare redità e risarcimento danni.
La vendita all’asta dell’immobile occupato
Le norme relative alla pubblicità della vendita, prevedono che venga indicato lo stato dell’immobile, se libero o occupato.
Tale adempimento è necessario al fine di garantire che l’acquirente disponga di tutte le informazioni per valutare l’opportunità dell’acquisto.
Occorre distinguere l’ipotesi in cui il bene posto in vendita sia occupato dall’esecutato o da terzi.
In quest’ultimo caso, se con titolo opponibile o meno alla procedura – osserva l’Avv. Gianluca Sposato, Presidente dell’ultima sessione per l’Esame di Stato per Avvocato a Roma.
Immobile occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia
Un primo aspetto riguarda l’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione, qualora l’immobile sia occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia. ovvero da terzi senza alcun titolo.
In questi casi con l’ordinanza di aggiudicazione, o con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere il rilascio del bene acquistato da parte del custode giudiziario.
Diversa è, invece, l’ipotesi in cui esista un contratto di locazione, in quanto bisognerà verificare se lo stesso sia stato stipulato prima o dopo il pignoramento immobiliare.
Opponibilità dei contratti di locazione
Di regola l’opponibilità dei contratti all’acquirente di una procedura è riconducibile all’elemento della data certa, che deve essere precedente al pignoramento e la certezza della data deve essere accertata attraverso la registrazione del contratto.
E’ bene, però, precisare – prosegue l’Avv. Gianluca Sposato – che la data certa del contratto di locazione potrebbe essere desunta anche da altri elementi.
quali per esempio un timbro postale, un’autentica di firma effettuata da un Pubblico Ufficiale, ovvero dal timbro del deposito dell’atto in una cancelleria o in un qualsiasi ufficio pubblico.
La norma di riferimento non parla, infatti, di registrazione.
La quale è rilevante ai soli fini fiscali, tant’è che nella Legge 392/98 la nullità del contratto è ricollegata solo alla assenza della forma scritta e non alla registrazione, inizialmente prevista a pena di nullità.
Il contratto di locazione ad uso abitativo non registrato
Quindi, per fare un esempio, un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato ma avente data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento può considerarsi opponibile alla procedura e per quanti anni?
Il problema è frequente nelle vendite immobiliari per l’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione.
Considerata la disciplina attuale delle locazioni abitative, regolata dalla Legge 431 del 98 che prevede una durata del contratto di anni quattro, rinnovabili automaticamente di ulteriori quattro.
In caso di mancato recesso per i motivi previsti dalla legge, un contratto avente data certa anteriore al pignoramento scadrà in ogni caso dopo otto anni dall’inizio della locazione.
Quanto sopra tenuto conto che nel corso della procedura non sono consentiti rinnovi automatici.
Per i contratti che prevedono durate superiori l’articolo di riferimento è il 2923 del codice civile.
Nel quale si prevede che le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento.
Alla stregua dell’articolo 1599 dello stesso codice di rito relativo alla vendita in generale per un periodo non superiore ai 9 anni dall’inizio della locazione.
A meno che, oltre alla data certa, non vi sia stata anche la trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari, prevista per le sole locazioni ultra novennali – conclude l’Avv. Sposato.
