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Aste, accordo tra aggiudicatario e creditore

Aste, accordo tra aggiudicatario e creditore

Avv Gianluca Sposato -risarcimento danno da morte

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Pubblicato su Il Messaggero il 27 ottobre 2013 dall’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in diritto immobiliare. Riproduzione vietata. Tutti i diritti riservati 

In questo articolo viene spiegato ai lettori quando nelle vendite immobiliari per asta giudiziaria è possibile l’accordo tra aggiudicatario e creditore e quali sono gli effetti.

Cosa è l’assunzione del debito?

L’art. 508 del codice di procedura civile prevede nel caso di vendita o di assegnazione di un bene gravato da pegno o da ipoteca, dopo il pignoramento quanto segue.

L’aggiudicatario o l’assegnatario, con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, può concordare con il creditore pignoratizio o ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando, in tal modo, il debitore.

E’ una fattispecie specifica nella quale è regolato un procedimento alternativo al versamento del saldo prezzo da parte di chi si sia reso aggiudicatario dell’immobile pignorato.

Quanto è possibile nelle aste immobiliari l’accordo tra aggiudicatario e creditore e da cosa dipende questa possibilità?

Qual’è la condizione necessaria per il creditore per l’assunzione dei debiti?

L’ obbligo dell’aggiudicatario è quello di eseguire il versamento del saldo prezzo entro il termine perentorio stabilito nell’ordinanza di vendita.

Termine di regola stabilito in 60 giorni e non prorogabile neppure sull’accordo delle parti.

Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: affinché l’assunzione di debiti possa essere disposta è necessario che nella procedura esecutiva vi sia un creditore assistito da privilegio ipotecario, o pignoratizio.

La dottrina estende l’ambito di applicazione anche ai casi in cui il bene oggetto di vendita forzata o assegnazione sia gravato da privilegi speciali, ma non anche da quelli generali per i quali non si produce mai l’effetto purgativo.

Aste: regole dell’accordo tra aggiudicatario e creditore

L’elemento centrale della fattispecie disciplinata dall’articolo in commento è costituito dall’accordo di accollo concluso tra il creditore assistito da causa legittima di prelazione e l’aggiudicatario o assegnatario.

In forza del quale quest’ultimo assume il debito dell’esecutato, impegnandosi a soddisfarlo al di fuori del processo di espropriazione immobiliare.

In tal caso l’aggiudicatario dovrà presentare apposita istanza.

Sulla quale il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni, emetterà ordinanza di autorizzazione ad assumersi il debito.

A riguardo è importante ricordare che l’art. 591 bis secondo comma n. 10 cpc, prevede che in tale fattispecie l’autorizzazione all’assunzione del debito possa essere data anche dal professionista delegato alle operazioni di vendita immobiliare.

Termini dell’istanza per l’assunzione di  debito

Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: l’ordinanza che autorizza l’assunzione del debito dovrà essere emessa entro il termine per il versamento del saldo prezzo.

Pertanto l’aggiudicatario, che voglia utilizzare tale procedimento, dovrà depositare l’istanza in tempo utile per l’adozione di tale provvedimento.

Dubbi interpretativi sorgono in relazione ai motivi per cui possa essere presentata opposizione agli atti esecutivi.

Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione

Il provvedimento autorizzativo del giudice avrà, come prima ed imprescindibile conseguenza la liberazione del debitore, estraneo all’accordo, nei limiti del prezzo di aggiudicazione.

Ulteriore fondamentale conseguenza consiste nel fatto che l’aggiudicatario non sarà più obbligato al versamento del saldo prezzo.

L’articolo 585 cpc stabilisce che il giudice dell’esecuzione possa ordinare all’aggiudicatario  di versare in favore della procedura esecutiva l’importo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori capienti.

Le norme in commento in una con la giurisprudenza di legittimità, infine, devono ritenersi applicabili anche nell’ambito delle procedure concorsuali ed, in particolare, in relazione alle vendite fallimentari (Cass. 10909/2002; Cass. 5916/1995 ).

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Aste, vendita in frode dei creditori

Aste, vendita in frode dei creditori

Avv Gianluca Sposato -risarcimento danno da morte

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Pubblicato su “Il Messaggero” il 27 ottobre 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.

Vendita in frode ai creditori e azione azione revocatoria

L’azione revocatoria è un mezzo di conservazione della garanzia patrimoniale del debitore.

Consiste nell’attribuzione ai creditori di un’azione giudiziaria per ottenere la dichiarazione di inefficacia degli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore ha recato loro pregiudizio. 

L’articolo 2902 del codice civile disciplina la fattispecie.

Il creditore, ottenuta la dichiarazione di inefficacia, può promuovere nei confronti dei terzi acquirenti le azioni esecutive o conservative sui beni oggetto dell’atto impugnato.

Il terzo contraente che ha verso il debitore crediti dipendenti dall’esercizio dell’azione revocatoria non può concorrere sul ricavato dei beni dell’atto dichiarato inefficace se non dopo che il creditore è stato soddisfatto.

Aste vendita in frode dei creditori: l’elemento del danno

Le fattispecie possono essere molteplici  spiega l’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in diritto immobiliare.

Si pensi all’atto in frode ai creditori per il cui tramite si intende danneggiare specificamente costoro, sottraendo la garanzia generica costituita dagli elementi attivi presenti nel patrimonio del debitore.

Oppure alla costituzione di una garanzia reale in favore di un creditore che ne fosse stato originariamente privo.

L’effetto dell’azione pauliana non consiste nella dichiarazione di nullità degli atti di alienazione compiuti dal debitore, come nel caso  delle compravendite immobiliari.

In tali  circostanze è corretto parlare di dichiarazione di inefficacia relativa.

Nel senso che l’atto di compravendita immobiliare non può essere opposto al solo creditore che ha agito, mentre nei riguardi del terzo acquirente e degli altri soggetti è perfettamente valido ed efficace.

Il problema si pone con particolare riguardo sia nel caso di preliminare di compravendita che di revoca della compravendita.

Aste vendita in frode ai creditori: l’elemento della colpa

Gli elementi essenziali dell’azione in commento tradizionalmente vengono ravvisati nel “consilium fraudis” e nell’”eventus damni”.

Ricorre il primo allorché è ravvisabile la frode del debitore.

Ovvero quando è evidente la conoscenza del pregiudizio da parte di questi relativamente all’atto di disposizione posto in essere in danno del creditore.

A riguardo è importante precisare cosa succede se l’atto è stato compiuto prima che è maturato il diritto di credito.

La legge impone, al fine dell’esperimento dell’azione, la necessità che sia dolosamente preordinato al fine di danneggiare il futuro creditore.

Circa il secondo elemento, invece, bisogna tener conto che l’atto di disposizione posto in essere dal debitore deve essere di natura tale da poter arrecare un danno agli interessi del creditore.

Di conseguenza cosa succede se il patrimonio del debitore è composto da più cespiti di rilevante valore?

La vendita di alcuni di essi non potrà danneggiare gli interessi del creditore poiché questi, in caso di inadempimento, potrà comunque rivalersi sugli altri beni.

Atti in frode a titolo oneroso e atti a titolo gratuito

Rilevante, poi, è distingue se l’atto di disposizione posto in frode al creditore è configurabile come atto a titolo oneroso, oppure come atto a titolo gratuito.

Infatti se l’atto è a titolo oneroso per agire in revocatoria, oltre la frode e il danno sarà anche necessario che il terzo sia consapevole del pregiudizio che arreca alle ragioni del creditore.

In altre parole il  debitore deve essere in malafede, potendo il giudice convincersi dell’esistenza di tale requisito in base al basso prezzo corrisposto dal terzo acquirente per ottenere il bene.

Se l’atto, invece, è a titolo gratuito per agire in revocatoria sarà sufficiente dimostrare l’esistenza della frode ed il prodursi del danno, essendo irrilevante l’eventuale buona fede del terzo che ha acquisito il diritto.

Dunque, soltanto il terzo sub acquirente vedrà fatte salve le sue ragioni se potrà dimostrare di essere in buona fede al momento dell’acquisto.

Mentre è interessante osservare sul punto una importante pronuncia della Suprema Corte: Cassazione civile, sez. III, sentenza n. 11573 del 14.05.2013.

La Cassazione ha affermato che l’accertamento del credito non sospende l’azione revocatoria, che si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.

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Custode giudiziario, garante dei beni

Custode giudiziario, garante dei beni

Avv Gianluca Sposato -risarcimento danno da morte

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Pubblicato su Il Messaggero il 13 ottobre 2013 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati 

In questo articolo si affronta la tematica relativa al Custode giudiziario ed al suo  ruolo di garante dei beni nel processo esecutivo immobiliare.

Il ruolo del custode nelle vendite giudiziarie

Rispetto alla vendita, che riveste un ruolo centrale nell’ambito delle procedure espropriative immobiliari, rappresentandone la finalità stessa ed essendo presupposto necessario per la distribuzione delle somme ricavate, l’attività del custode può distinguersi in una fase ad essa preliminare ed in una ad essa conseguente e necessaria.

La vendita, se pur con differenti prassi applicative, a Roma ove è stata adottata una delega parziale al professionista incaricato, fatta eccezione per rare occasioni, rimane di competenza del Tribunale.

Il giudice, adottando la procedura già in uso presso altri fori, fissa l’ordinanza che prevede per il caso in cui l’esperimento senza incanto non abbia esito positivo anche la data e le modalità per partecipare all’esperimento con incanto.

In tal modo si è inteso porre un limite ai costi di procedura,  conferendo ulteriore impulso alla stessa.

Custode giudiziario, garante dei beni prima della vendita

Prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione, il custode ha l’obbligo di comunicare al debitore esecutato che ha facoltà di chiedere la conversione del pignoramento.

Inoltre, il custode deve presentare un rendiconto trimestrale, ove vengano percepite rendite sull’immobile e, nel rispetto della normativa sulla privacy, senza fare incontrare eventuali potenziali acquirenti, gestire gli appuntamenti e le visite da parte di chi ne inoltri richiesta.

Custode giudiziario, garante dei beni: le visite all’immobile pignorato

La possibilità di visitare l’immobile sottoposto a pignoramento e posto in vendita tramite asta giudiziaria rappresenta una della maggiori novità introdotte dalla riforma del 2006.

Tenuto conto che se prima la partecipazione all’incanto avveniva sulla scorta della relazione di stima in atti, oggi esiste la possibilità concreta per i potenziali acquirenti di visitare l’immobile posto in asta, inoltrandone richiesta al custode.

Questi, all’udienza di vendita, dovrà depositare gli adempimenti pubblicitari.

Mentre nella fase successiva, assumendo il ruolo di delegato, provvederà alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua notifica all’ esecutato.

È questo l’aspetto più delicato dell’ attività delegata, poiché concerne il trasferimento della proprietà del bene sub-astato all’assegnatario.

Custode giudiziario e delegato alla vendita

Il custode quando viene investito anche del ruolo di delegato alla vendita  informerà l’aggiudicatario su termini e modi per il deposito del saldo prezzo.

Quantificando le relative spese: imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre quelle di cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche.

Tenuto conto che queste ultime dovranno essere poste in prededuzione in sede di distribuzione del ricavato.

Quindi il delegato trasmetterà al giudice dell’esecuzione l’originale del decreto di trasferimento da firmare, accompagnato da una bozza da lui sottoscritta in minuta, dal certificato di destinazione urbanistica e da una visura catastale aggiornata dell’immobile oggetto della vendita.

Successivamente provvederà alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.

Oltre che alla sua comunicazione alle pubbliche amministrazioni, nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.

Custode giudiziario garante dei beni, la distribuzione del ricavato

Per quanto concerne, infine, il progetto di distribuzione occorre fare riferimento a quanto previsto dagli articoli 596 e 510 del codice di procedura civile.

Il custode inviterà le parti a precisare i crediti entro 90 giorni ed a depositare copia dei titoli in base ai quali hanno spiegato l’intervento, oltre che le note degli onorari, avvisando che il piano di riparto sarà disponibile 30 giorni prima dell’udienza fissata per la discussione.

Qual’ è l’ordine dei crediti nel progetto di distribuzione?

Occorre esaminare, infine,  qual’ è l’ordine dei crediti con cui viene disposto il mandato di pagamento nel piano di riparto.

Circa la graduazione dei crediti in linea di principio si segue il seguente ordine:

  1. spese privilegiate in base al disposto degli articoli 2770 e seguenti del codice civile,
  2. ordine cronologico delle ipoteche,
  3. crediti da lavoro dipendente,
  4. chirografari intervenuti tempestivamente, chirografari intervenuti tardivamente,
  5. creditori intervenuti privi di titolo esecutivo.

Una volta approvato il progetto di distribuzione vengono emessi i mandati di  pagamento telematici, con ordine alla banca di disporre il bonifico bancario ai creditori.

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Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario

Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario

Avv Gianluca Sposato -risarcimento danno da morte

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Pubblicato su “Il Messaggero” il 6 ottobre 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Riproduzione vietata. Tutti i diritti  riservati. 

In questo articolo viene spiegato nelle vendite immobiliari forzate e case all’asta, il ruolo del custode giudiziario, i suoi compiti e responsabilità.

Quali sono le attività del custode giudiziario?

Le attività del custode giudiziario è disciplinata dall’art. 560 del codice di procedura civile.

La norma dispone al quinto comma che il custode, quale pubblico ufficiale ed ausiliario del giudice, provveda all’amministrazione ed alla gestione dell’immobile pignorato.

A tal fine, sotto il controllo del giudice e assumendosi ogni responsabilità, esercita  tutte le azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità del mobile oggetto  del pignoramento.

Adempimenti del custode giudiziario

Gli adempimenti del custode possono suddividersi fondamentalmente in due ambiti  esplicativi:

  1. gestione e manutenzione del bene;
  2. vendita e distribuzione del ricavato.

Per quanto concerne la prassi applicativa presso il Tribunale di Roma, le disposizioni generali che ne disciplinano l’operato prevedono, per prima cosa di effettuare lo studio del fascicolo dell’esecuzione.

Successivamente deve essere effettuato nel più breve tempo possibile il sopralluogo delle unità immobiliari pignorate per l’immissione nel possesso  e riscossione dei frutti.

In questa sede  devono essere segnalate al giudice eventuali difficoltà riscontrate, affinché siano adottati i provvedimenti di cui all’art. 560 comma 3 del codice di procedura civile, che disciplina le operazioni di rilascio dell’immobile.

E’ sempre consigliato per il debitore esecutato farsi assistere da un avvocato  specializzato in diritto immobiliareed esecuzioni immobiliari.

Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario e la vendita dell’immobile pignorato

Una delle maggiori novità introdotte dalla riforma del 2006 è ravvisabile soprattutto nell’impulso conferito alla procedura con la possibilità di emettere alla prima udienza l’ordinanza di vendita.

Il professionista, acquisendo ogni utile informativa e documentazione, redige un verbale di immissione nel possesso verificando la congruità del pignoramento.

Da quel momento il debitore od il terzo occupante, rimane mero detentore dell’immobile con ogni conseguenza connessa.

Sopralluogo e stima dell’immobile pignorato

Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario: in sede di sopralluogo il custode giudiziario coordina anche le operazioni dell’esperto nominato per la stima dell’immobile.

Verifica lo stato di conservazione del cespite pignorato, provvedendo a segnalare eventuali necessità di urgente manutenzione al giudice.

Verificando, altresì, la conformità dei dati con quanto riportato nel pignoramento e nella documentazione acquisita alla procedura.

Immobile pignorato occupato da terzo senza titolo

Nel caso in cui il bene sia occupato da un terzo, il professionista dovrà verificare l’esistenza di un titolo, accertando se sia opponibile alla procedura, a seconda che sia stato trascritto in data anteriore al pignoramento o meno.

Verificando la data di registrazione del contratto di locazione, oltre che la congruità del canone di locazione.

Nel qual caso ordinerà di interrompere i pagamenti in favore del debitore proprietario, provvedendo al relativo versamento mediante assegni circolari intestati al Tribunale da incamerarsi quali frutti della procedura.

Quando il contratto di affitto dell’immobile pignorato è opponibile?

Giova precisare, a riguardo, che qualora il contratto di locazione sia opponibile non potrà essere rinnovato tacitamente alla scadenza, necessitando di specifica autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

In base al disposto dell’art. 560 del codice di procedura civile, come ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 1639 del 25 febbraio 1999.

Una particolare fattispecie, che merita breve accenno, ricorre nel caso di appartamento pignorato occupato dal coniuge affidatario a seguito di un provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

Appartamento pignorato occupato dal coniuge con assegnazione della casa coniugale

Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario: si è dibattuto molto in dottrina  sulla possibilità di opporre la sentenza di assegnazione della casa coniugale a terzi.

Sull’argomento sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione Civile con Sentenza n. 11096/02.

Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione.

Ovvero, ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto, anche oltre i nove anni.

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Gianluca Sposato è un avvocato patrimonialista e giurista dell’ISLE – Istituto per la Documentazione gli Studi Legislativi, specializzato in diritto civile, rappresentante di interessi alla Camera dei Deputati.

Presidente dell’esame di Stato per Avvocato a Roma, eletto da Top Legal migliore Avvocato nel diritto delle assicurazioni, è Presidente dell’Associazione Difesa Infortunati Stradali e membro del Board di Forbes Advisor nei  settori  del diritto immobiliare, eredità e risarcimento del danno.

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