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Vendite all’asta, le garanzie e l’annullabilità

Vendite all’asta, le garanzie e l’annullabilità

Avv Gianluca Sposato -risarcimento danno da morte

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Pubblicato su Il Messaggero il 29 maggio 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.

La legge non prevede l’obbligatorietà dell’assistenza di un avvocato per partecipare a un’asta immobiliare

Chiunque può parteciparvi personalmente, senza l’ausilio di un tecnico, a suo rischio e pericolo considerato che l’assistenza di un avvocato esperto in  diritto immobiliare è sempre consigliabile.

L’importanza dell’assistenza di un avvocato nelle aste immobiliari

Vendite all’asta le garanzie e l’annullabilità dipendono sempre da uno studio attento della procedura volto a individuare eventuali aspetti d’intralcio all’emissione del decreto di trasferimento.

L’assistenza di un  avvocato serve per monitorare il corretto compimento delle attività successive alla fase di aggiudicazione, che dopo la riforma del 2005 sono state demandate al custode delegato.

La vendita giudiziaria non è immune, infatti, da situazioni patologiche che potrebbero danneggiare l’acquirente anche una volta che la compravendita immobiliare si sia perfezionata con l’emissione del decreto di trasferimento.

La vendita dell’ immobile per asta giudiziaria

La vendita forzata da parte del tribunale di un immobile a seguito del pignoramento avviene a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trova.

Non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità non potendo, in principio, essere revocata per alcun motivo.

L’ordinanza di vendita specifica che alcuna richiesta di risarcimento, indennità o riduzione del prezzo è legittimata da eventuali vizi, dalla mancanza di qualità o dalla difformità del bene venduto.

Ma anche dall’esistenza di oneri di qualsiasi genere che lo interessino, quali ad esempio quelli connessi all’adeguamento di impianti alle leggi vigenti, anche se occulti e non evidenziati nella perizia di stima.

Visita dell’immobile pignorato

Dunque, onde evitare eventuali rischi, è essenziale che chiunque voglia acquistare un immobile nell’ambito di una vendita giudiziaria legga con la massima attenzione la consulenza tecnica di stima dell’immobile pignorato.

Visiti l’immobile con l’assistenza del custode e, qualora non disponga di adeguate competenze tecniche, si affidi a un avvocato con esperienza nel settore delle esecuzioni immobiliari per approfondire aspetti rilevanti inerenti la procedura.

Tali operazioni sono necessarie nelle vendite all’asta per le garanzie e l’annullabilità.

Tutela dell’acquirente nelle vendite immobiliari

Occorre però tener conto che, sebbene l’articolo 2922 del codice civile prevede che alle vendite forzate non si applica la garanzia per i vizi della cosa, la giurisprudenza prevalente ha ritenuto di mantenere fermi alcuni principi a tutela dell’acquirente.

Infatti una vendita giudiziaria resta annullabile quando il bene sia del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita.

Oppure quando manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, o risulti del tutto compromessa la sua destinazione d’uso, qualora questa abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto.

Un esempio tipico in tal senso può essere quello dell’ordinanza di vendita che, anche per il tramite del rinvio alla perizia, qualifichi un terreno edificabile quando in verità non lo è.

Risoluzione del contratto e restituzione del prezzo

La Suprema Corte con la sentenza n. 7294 del 13 maggio 2003 ha ritenuto applicabile alle vendite giudiziarie l’articolo 1489 del codice civile che legittima il compratore a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Salvo il diritto al risarcimento del danno, quando il bene risulti gravato da oneri, diritti reali o personali non apparenti.

Fattispecie rilevanti in tal senso potrebbero essere quella di un fondo gravato da una servitù prediale non apparente, l’esistenza di un vincolo risultante da un atto d’obbligo assunto nei confronti del Comune dove sorge la costruzione.

Oppure la riduzione della potenzialità edificatoria per effetto di un trasferimento di cubatura.

Nei casi esposti si può ritenere che a nulla rilevi che nell’ordinanza di vendita sia stato previsto che l’immobile sia venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, dovendosi applicare la tutela prevista per l’acquirente in caso di limitazioni non apparenti e non conosciute.

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Distribuzione del ricavato, pagamenti più veloci.

Distribuzione del ricavato, pagamenti più veloci.

Avv Gianluca Sposato -risarcimento danno da morte

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Pubblicato su Il Messaggero il 15 maggio 2011. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati.

All’udienza fissata per la discussione del piano di riparto, questo può essere approvato e nel caso ciò avvenga il giudice ordina alla Cancelleria l’emissione dei mandati di pagamento.

Quando il piano di riparto può essere contestato?

Il piano di riparto può essere  contestato come previsto dall’articolo 264 del codice di procedura civile.

La contestazione del progetto di distribuzione deve riguardare l’esistenza, o meno, di singole poste dell’attivo, o del passivo.

Questo è il momento finale della preparazione del piano di riparto che indica come distribuire tra i creditori le somme ricavate nella vendita all’asta.

L’intervento del custode giudiziario, che opera in via telematica, permette di accelerare la fase successiva all’aggiudicazione per la distribuzione del ricavato con pagamenti più veloci.

Un momento a cui si giunge dopo una serie di fasi delineate dalla procedura esecutiva introdotta con il pignoramento immobiliare.

Ordine di graduazione dei crediti

E’ l’articolo 596 del codice di procedura civile a regolare la formazione del progetto di distribuzione, richiamando l’articolo 510 dello stesso codice.

Esiste un preciso ordine nelle graduazioni dei crediti:

  • spese privilegiate ex articolo 2770 del codice civile e seguenti;
  • ordine cronologico delle ipoteche;
  • crediti da lavoro dipendente;
  • chirografari intervenuti tempestivamente;
  • chirografari intervenuti tardivamente;
  • creditori intervenuti privi di titolo esecutivo.

Per quanto riguarda la procedura, una volta effettuata la vendita e saldato il prezzo,  il giudice nomina un professionista che deve predisporre il piano di riparto.

Di solito, si tratta del custode giudiziario, lo stesso che ha seguito l’iter della procedura esecutiva.

La precisazione del credito ed i compiti del professionista delegato

Il professionista esamina il fascicolo per individuare la graduazione dei crediti e richiede a tutti gli aventi titolo l’aggiornamento e la precisazione degli stessi anche relativamente all’intervento dei creditori.

La precisazione dei crediti deve comprendere il computo esatto, secondo quanto previsto dall’obbligazione assunta o dal contratto di mutuo, gli interessi corrispettivi, moratori e quant’altro sulle rate scadute comprensive di capitale ed interessi.

Per velocizzare la procedura, il professionista delegato richiede l’estratto conto della procedura in banca e controlla il saldo delle somme dell’aggiudicazione, le eventuali rendite e gli interessi maturati.

La bozza del progetto di distribuzione

La bozza del progetto di distribuzione, con la graduazione dei crediti e il corrispettivo dovuto, deve essere inviata dal  delegato a tutti i soggetti interessati, cioè ai creditori, all’aggiudicatario e al debitore, trenta giorni prima dell’udienza di discussione.

Si arriva quindi all’udienza fissata per la discussione del piano di riparto per la distribuzione del ricavato, con pagamenti più veloci per  i creditori.

Udienza nel quale il giudice ordina alla Cancelleria l’emissione dei mandati di pagamento dopo l’approvazione del piano stesso.

Il delegato alla vendita ha modo di predisporre il progetto di distribuzione anche in via telematica con ordine di bonifico bancario per ogni avente diritto.

In questo modo, contando sull’efficienza degli ausiliari del giudice, si è voluto accelerare anche la fase successiva all’aggiudicazione, consentendo l’emissione dei mandati di pagamento contestualmente all’approvazione del progetto di distribuzione, senza più lunghe attese.

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Vendite all’asta la distribuzione del ricavato.

Vendite all’asta la distribuzione del ricavato.

Avv Gianluca Sposato -risarcimento danno da morte

Pubblicato su Il Messaggero il 9 maggio 2011.

“La formazione del progetto di distribuzione è regolata dall’articolo 596 del codice di procedura civile, che richiama l’articolo 510 dello stesso codice di rito, disciplinando la distribuzione della somma ricavata”, spiega l’avvocato Gianluca Sposato, presidente dell’Associazione custodi giudiziari. E aggiunge: “Nella espropriazione immobiliare la distribuzione del ricavato può presentare maggiore complessità rispetto alle altre forme di espropriazione per la possibile presenza, accanto ai creditori chirografari, di creditori ipotecari di grado diverso”.

Per quello che concerne le graduazioni si segue, in linea di massima, il seguente ordine: spese privilegiate ex articolo 2770 del codice civile e seguenti; ordine cronologico delle ipoteche; crediti da lavoro dipendente; chirografari intervenuti tempestivamente; chirografari intervenuti tardivamente; creditori intervenuti privi di titolo esecutivo. “Effettuata la vendita e avvenuto il saldo prezzo – spiega ancora l’avvocato Sposato – il giudice nomina un professionista per la predisposizione del piano di riparto. Di norma si tratta dello stesso custode giudiziario che ha seguito l’iter della procedura esecutiva, il quale assume in questa fase la veste di delegato. Il professionista esamina il fascicolo al fine di individuare la graduazione dei crediti, richiede a tutti gli aventi titolo l’aggiornamento e la precisazione degli stessi, in particolare i piani di ammortamento nel caso di mutui con l’indicazione degli interessi moratori e dei tassi applicati. Prima di tutto occorre quindi Dopo il saldo del prezzo il giudice nomina un professionista per la predisposizione del piano di riparto www.legalmente.net Vendite immobiliari, mobiliari e fallimentari a cura di Piemme s.p.a. e-mail: legalmente@piemmeonline.it prossimo appuntamento Domenica 15/05/2011 Roma tel. 06.3770.8466 Milano  tel. 02.7570958 Napoli tel. 081.473309 Lecce tel. 0832.2781 differenziare gli interventi tempestivi, di cui all’articolo 564 del codice di procedura civile, da quelli tardivi richiamati dal seguente articolo 565, poiché soltanto i creditori iscritti e quelli privilegiati intervenuti dopo l’udienza di autorizzazione alla vendita, ma prima della formazione del progetto di distribuzione, concorrono alla distribuzione della somma ricavata in ragione dei loro diritti. Mentre i creditori chirografari che intervengono oltre tale udienza, ma prima della formazione del progetto di distribuzione, concorrono alla distribuzione di quella parte della somma ricavata che eventualmente sopravanzi dopo che siano stati soddisfatti i diritti del creditore pignorante e di quelli intervenuti in precedenza, purchè iscritti e privilegiati”.

La precisazione dei crediti deve comprendere il computo esatto, secondo quanto previsto dall’obbligazione assunta o dal contratto di mutuo, gli interessi corrispettivi, moratori e quant’altro sulle rate scadute comprensive di capitale ed interessi. “Al fine di procedere celermente nel proprio incarico – prosegue l’avvocato Sposato – il custode delegato richiede l’estratto conto aggiornato della procedura in banca per verificare il saldo del conto corrente ove sono depositate le somme dell’aggiudicazione, eventuali rendite ed interessi maturati. Redatta la bozza del progetto di distribuzione, contenente la graduazione dei crediti ed il corrispettivo dovuto, il professionista ne invia copia a tutti i creditori, all’aggiudicatario e al debitore per eventuali osservazioni, prima del deposito dello stesso in Cancelleria, di norma trenta giorni prima della udienza di discussione”.