Aste giudiziarie

Vendite all’asta, la prescrizione dell’ipoteca

Vendite all’asta, la prescrizione dell’ipoteca

Pubblicato su Il Messaggero il 10 luglio 2011.

“L’articolo 2847 del codice civile stabilisce che l’iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data, cessando il suo effetto in mancanza di rinnovazione prima della scadenza di questo termine”, spiega l’avvocato Gianluca Sposato, presidente dell’Associazione custodi giudiziari. E aggiunge: “Se entro la data di scadenza il creditore non rinnova l’iscrizione, l’ipoteca perde di efficacia, anche se il debito sottostante, a garanzia del quale l’ipoteca è stata originariamente iscritta, non sia stato ancora estinto”.

La norma pone il termine perentorio con riferimento alla durata di efficacia dell’iscrizione, ma la dottrina è concorde nel ritenere che data la funzione costitutiva di tale forma di pubblicità, la sua perdita di efficacia comporti anche l’estinzione del diritto reale di garanzia. “Infatti – aggiunge l’avvocato Sposato – per quanto l’iscrizione ipotecaria perda automaticamente efficacia con il decorso del termine e, quindi, il creditore non possa più utilizzarla per soddisfarsi sui beni del debitore fintanto che l’iscrizione non venga cancellata il vincolo ipotecario continua a sussistere formalmente e ad apparire nei registri immobiliari”.

La giurisprudenza ritiene che la durata ventennale prevista per l’iscrizione ipotecaria riguardi solo gli effetti della pubblicità e vada distinta sia dal termine d’iscrizione del diritto d’ipoteca, sia dal termine di prescrizione del diritto di credito garantito, “essendo escluso che l’efficacia per venti anni dell’iscrizione ipotecaria impedisca il decorso del termine di prescrizione di quest’ultimo (Cass. 1586/2002) e affermando che la cancellazione resti un atto dovuto per quanto l’ipoteca si sia nel frattempo sostanzialmente estinta (Cass. 1505/1994)”, prosegue l’avvocato Sposato: “Lo stesso può dirsi per le ulteriori cause di estinzione dell’ipoteca indicate nell’articolo 2878 del codice civile; in particolare il pagamento totale del debito a garanzia del quale è stata originariamente iscritta l’ipoteca, pur causando l’estinzione dell’obbliga zione che giustifica l’iscrizione ipotecaria, non fa automaticamente venire meno il vincolo ipotecario che continua formalmente a sussistere fino a cancellazione, con la conseguenza che il bene sul quale è stata iscritta l’ipoteca continua ad apparire vincolato. Questa situazione comporta, quindi, notevoli difficoltà al proprietario che desideri vendere l’immobile, per esempio, a terzi o concederlo in garanzia per ottenere un nuovo finanziamento.

A riguardo, la Suprema Corte con sentenza numero 6958 del 1994 ha dichiarato che, mentre nei confronti del diretto creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l’assiste, nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione formale dell’ipoteca. Per evitare l’effetto estintivo correlato con il trascorrere del termine ventennale occorre, dunque, rinnovare l’iscrizione che ha come effetto quello di conservare l’iscrizione originaria con tutte le sue caratteristiche. La mancata rinnovazione produce l’estinzione dell’iscrizione ipotecaria, ma non certo del titolo ipotecario così come del credito garantito”.

giornale-icon pdf-icon

Ti scongiuro non gettar via l’eroe che è in te. Mantieni sacra la tua più alta speranza
La fortuna non esiste: esiste il momento in cui il talento incontra l’occasione
Nessuno può tornare indietro e ricominciare da capo, ma chiunque può andare avanti e decidere il finale.
Tutto ciò che esiste è energia.Sintonizzati alla frequenza della realtà che desideri e non potrai fare a meno di ottenerla.Non c'è altra via
Tutto ciò che siamo è il risultato di ciò che abbiamo pensato
La fortuna si trova spesso nella via della ragione
Frantuma l'attimo in un milione di istanti e rendine ciascuno eterno
Il male viene fatto senza sforzo, naturalmente, è l'opera del fato; il bene è sempre il prodotto di un'arte.
Il metodo segreto per invitare la fortuna Non ti arrabbiare Non ti preoccupare Sii riconoscente Lavora duro Sii gentile con gli altri
L'audacia ha del genio, del potere, della magia. Qualunque cosa sogni di intraprendere, cominciala