Pubblicato su Il Messaggero il 30 gennaio 2011.
Il custode giudiziario prepara il piano di riparto e provvede alla registrazione del decreto di trasferimento.
Le operazioni di vendita delegate al professionista delegato
L’art. 591 bis cpc, ha previsto la delega delle operazioni di vendita ad un notaio, avvocato, o commercialista iscritto negli elenchi di cui all’art. 179 ter delle disposizioni di attuazione dello stesso codice.
La norma ha trovato una disciplina disomogenea sul territorio nazionale.
In molti Tribunali la vendita e le operazioni ad essa connesse viene delegata ad un avvocato o commercialista.
A Roma, quando non viene delegata ad un notaio, si svolge davanti al Giudice dell’Esecuzione ed il professionista di cui sopra viene nominato custode del compendio pignorato.
In tal modo si è voluto velocizzare la vendita, tenuto conto che prima della riforma era il debitore esecutato ad essere nominato custode del compendio pignorato.
Case all’asta: dall’incanto all’aggiudicazione nella vendita con e senza incanto
Mentre nella vendita senza incanto l’aggiudicazione è definitiva, in quella con incanto devono decorrere dieci giorni, senza che siano state presentate offerte in aumento di un quinto.
Soltanto a questo punto l’aggiudicatario dovrà effettuare il saldo prezzo secondo le modalità riportate nel verbale di aggiudicazione, normalmente entro sessanta giorni nel caso di vendita senza incanto e settanta nel caso di vendita con incanto.
Aggiudicato l’immobile, il custode è tenuto a svolgere le attività di delegato ex art. 591 bis n. 11 e 12 del codice di procedura civile.
Deve, per prima cosa, verificare l’avvenuto pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione ed il tempestivo deposito da parte dell’aggiudicatario dell’eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario.
Ciò ove si sia provveduto al saldo del prezzo, o di parte di esso, in base alla disciplina sul credito fondiario.
Dovrà, poi, quantificare gli oneri tributari connessi all’aggiudicazione, provvedendo a riscuoterli per l’adempimento delle formalità connesse.
Case all’asta dall’incanto all’aggiudicazione: il decreto di trasferimento
L’aspetto più delicato delle attività delegate al professionista, in questa fase, riguarda la predisposizione del decreto di trasferimento, poiché con esso viene trasferita la proprietà del bene all’aggiudicatario.
Non appena verificato l’avvenuto versamento del saldo prezzo e dell’importo delle spese necessarie ad assolvere gli oneri tributari connessi alla vendita, il custode-delegato deve trasmettere al giudice dell’esecuzione l’originale del decreto di trasferimento da firmare.
Accompagnato da una bozza da lui sottoscritta in minuta, dal certificato di destinazione urbanistica e da una visura catastale aggiornata dell’immobile oggetto della vendita.
Successivamente dovrà provvedere alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.
Alla comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento, nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti.
Affinchè l’aggiudicatario possa entrare nell’effettivo possesso dell’immobile, una copia del decreto di trasferimento unitamente al verbale d’aggiudicazione, deve poi essere notificato al debitore esecutato.
Vendita di immobile occupato dall’esecutato
Case all’asta dall’incanto all’aggiudicazione: occorre tener conto della disciplina normativa qualora l’immobile sia occupato.
Se l’immobile è occupato dal debitore e dalla sua famiglia ovvero da terzi senza alcun titolo, già con l’ordinanza di aggiudicazione, o con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere il rilascio del bene acquistato da parte del custode giudiziario.
Mentre diversa è l’ipotesi in cui esista un contratto di locazione, in quanto bisognerà verificare se lo stesso sia stato stipulato prima o dopo il pignoramento immobiliare.
L’attività del Custode termina con la predisposizione del piano di riparto.
Che dovrà essere depositato al Giudice dell’esecuzione, unitamente al rendiconto finale della gestione per la sottoscrizione e successiva approvazione, salvo non sorgano controversie distributive.
