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L’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione

Pubblicato su Il Messaggero il 31 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato specializzato in diritto immobiliare redità e risarcimento danni.

La vendita all’asta dell’immobile occupato

Le  norme relative alla pubblicità della vendita, prevedono che venga indicato  lo stato dell’immobile,  se libero o  occupato.

Tale adempimento è necessario al  fine di  garantire che l’acquirente disponga di tutte le informazioni  per valutare l’opportunità dell’acquisto. 

Occorre distinguere l’ipotesi in  cui il bene posto in vendita sia occupato dall’esecutato o da terzi.

In  quest’ultimo caso,  se con titolo opponibile o meno alla procedura – osserva l’Avv. Gianluca Sposato, Presidente dell’ultima sessione per l’Esame di Stato per Avvocato a Roma.

Immobile occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia

Un primo aspetto riguarda l’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione, qualora l’immobile sia occupato dall’esecutato  e dalla sua famiglia. ovvero da terzi senza alcun titolo.

In questi casi con l’ordinanza di  aggiudicazione, o  con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere  il rilascio del bene acquistato da parte del  custode giudiziario.

Diversa è, invece, l’ipotesi in  cui  esista un  contratto  di  locazione, in  quanto  bisognerà  verificare se lo stesso sia  stato  stipulato prima o  dopo il pignoramento immobiliare.

Opponibilità dei contratti di locazione

Di regola l’opponibilità dei contratti all’acquirente di una procedura è riconducibile all’elemento della data certa,  che deve essere  precedente al pignoramento e la certezza della data deve essere accertata attraverso la registrazione del contratto.  

E’ bene, però, precisare – prosegue l’Avv. Gianluca Sposato – che la data certa del  contratto  di locazione potrebbe essere desunta anche da altri elementi.

quali per esempio un timbro postale, un’autentica di firma effettuata  da un Pubblico Ufficiale, ovvero dal timbro del deposito dell’atto in una cancelleria o in un qualsiasi ufficio pubblico.

La norma di  riferimento non parla, infatti, di registrazione.

La quale è rilevante ai  soli fini fiscali, tant’è  che  nella Legge 392/98 la nullità del contratto è ricollegata solo alla assenza della forma scritta e non alla registrazione, inizialmente prevista a pena di nullità.

Il contratto  di locazione ad uso abitativo non registrato

Quindi, per fare un esempio, un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato ma avente data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento può considerarsi opponibile alla procedura e per quanti anni?

Il problema è frequente nelle vendite immobiliari per l’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione.

Considerata la disciplina attuale delle locazioni abitative,  regolata dalla Legge 431 del 98 che prevede una durata del contratto di anni quattro, rinnovabili automaticamente di  ulteriori quattro.

In caso di mancato recesso per i motivi previsti dalla legge, un  contratto avente data certa anteriore al pignoramento scadrà in ogni caso dopo otto anni dall’inizio della locazione.

Quanto sopra tenuto conto che nel corso della procedura non sono consentiti rinnovi automatici.

Per i contratti che prevedono durate superiori l’articolo di riferimento è il 2923 del  codice civile.

Nel quale si prevede che le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento.

Alla stregua dell’articolo  1599  dello stesso  codice di  rito relativo alla vendita in generale  per un periodo non superiore ai 9 anni dall’inizio della locazione.

A meno che, oltre alla data certa, non vi sia stata anche la  trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari, prevista per le sole locazioni ultra novennali –  conclude l’Avv. Sposato.

 

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L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo

Pubblicato su Il Messaggero il 25 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati.

Le disposizioni generali del Tribunale di Roma relative alla pubblicità della vendita, prevedono espressamente che venga indicato lo stato dell’immobile, se libero o  occupato.

Ciò al fine di garantire che l’acquirente disponga di tutte le informazioni per valutare l’opportunità dell’acquisto. 

Immobile occupato dal debitore, o da terzi con contratto opponibile

L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo: occorre distinguere l’ipotesi in cui il bene posto in vendita sia occupato dall’esecutato, o da terzi.

E, in  quest’ultimo caso, se con titolo opponibile o meno alla procedura.

Nel caso di immobile occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia ovvero da terzi senza alcun titolo, già con l’ordinanza di aggiudicazione, o con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere il rilascio del bene acquistato da parte del custode giudiziario.

Diversa è, invece, l’ipotesi in cui esista un contratto di locazione, in quanto  bisognerà verificare se lo stesso sia stato stipulato prima o dopo il pignoramento immobiliare.

Di regola l’opponibilità dei contratti all’acquirente di una procedura è riconducibile all’elemento della data certa.

La data deve essere precedente al pignoramento e la certezza della data deve essere accertata attraverso la registrazione del contratto.  

L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo: il contratto di locazione

E’ bene precisare che la data certa del contratto di locazione potrebbe essere desunta anche da altri elementi

Quali per esempio un timbro postale, un’autentica di firma effettuata da un Pubblico Ufficiale, ovvero dal timbro del deposito dell’atto in una cancelleria, o in un qualsiasi ufficio pubblico.

La norma di riferimento non parla, infatti, di registrazione,  che ha rilievo ai soli fini fiscali.

Tant’è  che nella Legge 392/98 la nullità del contratto è ricollegata solo alla assenza della forma scritta e non alla registrazione, inizialmente prevista a pena di nullità.

Il contratto di locazione ad uso abitativo non registrato è opponibile?

Quindi, per fare un esempio, un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato, ma avente data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento può considerarsi opponibile alla procedura e per quanti anni?

Per rispondere occorre considerare la disciplina delle locazioni abitative, regolata dalla Legge 431 del 98 che prevede una durata del contratto di anni quattro, rinnovabili automaticamente di ulteriori quattro in caso di mancato recesso per i motivi previsti dalla legge.

Dunque un contratto avente data certa anteriore al pignoramento scadrà in ogni caso dopo otto anni dall’inizio della locazione, tenuto conto che nel corso della procedura non  sono consentiti rinnovi automatici.

L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo e le locazioni ultra novennali

Per i contratti che prevedono durate superiori l’articolo di riferimento è il 2923 del  codice civile.

Nel quale si prevede che le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, alla stregua dell’articolo 1599 cc per un periodo non superiore ai 9 anni dall’inizio della locazione.

A meno che, oltre alla data certa, non vi sia stata anche la  trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari, prevista per le sole locazioni ultra novennali.

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La validità del contratto di locazione nel procedimento esecutivo

Pubblicato su Il Messaggero il 17 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati

Opponibilità delle locazioni anteriori al pignoramento

L’art.  2923 del  codice civile coordina la posizione dell’acquirente in  vendita forzata con quella dei terzi  titolari  di  diritti  sulla cosa fondati su un contratto di locazione.

Conformandosi al principio “emptio non tollit locatum”  dettato anche per la vendita volontaria,  sempre che si tratti  di locazioni anteriori al pignoramento –  spiega  Gianluca Sposato avvocato immobiliarista a Roma.  

La disposizione in  esame stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità  della locazione al pignoramento, cui  corrispondono gradi  diversi  di opponibilità.

La trascrizione rende opponibili le locazioni

In primis la trascrizione,  che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultra novennali.

La validità del  contratto di locazione nel procedimento esecutivo non può prescindere dall’accertamento di trascrizioni pregiudizievoli per l’acquirente d’immobile.

Quindi la data certa che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, purchè non  eccedente il novennio  dall’inizio della locazione.

Infine occorre considerare la detenzione del conduttore,  che obbliga l’acquirente al  rispetto della locazione nei limiti alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni  a tempo indeterminato.

Contratto di locazione a canone concordato a prezzo inferiore al minimo

Ma vediamo  nel  caso  concreto: cosa accade per esempio in caso di acquisto di immobile da una procedura esecutiva immobiliare alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato ex art. 2 comma 3 legge 431/98 e canone pari a meno della metà del minimo contrattuale?

La validità del contratto di locazione nel procedimento esecutivo in questo caso è opponibile, poichè di regola all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.

Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma in esame.

In tale ipotesi l’acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento nel caso in  cui  il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Congruità del prezzo  di locazione come elemento di  prova

La congruità o meno del prezzo per l’estensione alla vendita forzata del principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione va valutata non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento.

L’acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del  codice civile, fornendone la relativa prova,  come ha affermato la Cassazione con  sentenza del  27/1/1999, n. 721.

Rinnovo tacito del contratto di  locazione

Dopo che sia stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore.

Essendo necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 secondo comma del  codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cass. 25/2/1999).

Cosa succede, infine, qualora la locazione, per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile, non sia opponibile all’aggiudicatario del bene?

Il conduttore che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile, e che sia stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita, ha diritto, per il fatto di aver subìto l’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno nei confronti del locatore, per non aver goduto dell’immobile fino alla scadenza pattuita.

 

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