Pubblicato su Il Messaggero il 31 gennaio 2010.
Ci stiamo occupando di una materia delicata, del modo in cui i creditori devono dimostrare di avere i titoli per esigere…
Mese: Gennaio 2010
Pubblicato su Il Messaggero il 10 gennaio 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato dell’ISLE. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati
Il progetto di distribuzione nelle vendite giudiziarie
La formazione del progetto di distribuzione è regolata dall’art. 596 del codice di procedura civile che richiama l’art. 510 dello stesso codice di rito, disciplinando la distribuzione della somma ricavata.
Nell’espropriazione immobiliare la distribuzione del ricavato può presentare maggiore complessità rispetto alle altre forme di espropriazione per la possibile presenza, accanto ai creditori chirografari, di creditori ipotecari di grado diverso.
Case all’asta ecco il piano di riparto: la graduazione dei crediti
Per quello che concerne le graduazioni si segue, il seguente ordine:
- spese privilegiate ex art. 2770 del codice civile e seguenti;
- ordine cronologico delle ipoteche;
- crediti da lavoro dipendente;
- chirografari intervenuti tempestivamente;
- chirografari intervenuti tardivamente;
- creditori intervenuti privi di titolo esecutivo.
Effettuata la vendita ed avvenuto il saldo prezzo, il Giudice nomina un professionista per la predisposizione del piano di riparto che di solito è lo stesso delegato.
Gli interventi tempestivi, sono regolati dall’ art. 564 del codice di procedura civile, mentre gli interventi tardivi dal seguente art. 565.
Soltanto i creditori iscritti e quelli privilegiati intervenuti dopo l’udienza di autorizzazione alla vendita, ma prima della formazione del progetto di distribuzione, concorrono alla distribuzione della somma ricavata in ragione dei loro diritti.
La posizione del credito chirografario nel piano di riparto
Case all’asta ecco il piano di riparto: i creditori chirografari che intervengono prima della formazione del progetto di distribuzione concorrono alla distribuzione di quella parte della somma ricavata che sopravanzi.
Quindi hanno una posizione in coda rispetto ai diritti del creditore che ha introdotto l’esecuzione forzata con l’atto di pignoramento e di quelli intervenuti iscritti e privilegiati.
La precisazione del credito deve avvenire con la massima chiarezza ed essere supportata dalla relativa documentazione attestante l’importo richiesto.
Il delegato avendo accesso al conto bancario legato alla procedura deve ripartire il ricavato a tutti gli aventi diritto seguendo la graduazione dei crediti e gli importi dovuti.
Pubblicato su Il Messaggero il 10 gennaio 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente emerito dei custodi giudiziari e delegati alle venite immobiliari.
Che attività compie il custode dell’immobile pignorato?
Dalla gestione del bene alla manutenzione, tutti i compiti del custode: l’attività di custodia dell’immobile pignorato è disciplinata dall’art. 560 del codice di procedura civile.
Il professionista incaricato, quale pubblico ufficiale ed ausiliario del giudice, provvede all’amministrazione e gestione dell’immobile pignorato, esercitando le azioni previste dalla legge per conseguirne la disponibilità.
Le attribuzioni del custode possono suddividersi fondamentalmente in due categorie:
- gestione e manutenzione del bene;
- vendita e distribuzione del ricavato.
Una volta effettuato lo studio del fascicolo, il custode deve effettuare il sopralluogo dell’immobile pignorato e segnalare al giudice eventuali difficoltà riscontrate.
Dalla gestione del bene alla manutenzione, tutti i compiti del custode: l’immissione in possesso
Il custode, qualora riscontri resistenza, può chiedere che vengano adottati i provvedimenti di cui all’art. 560 comma 3 cpc, che disciplina le operazioni di rilascio dell’immobile.
L’immissione in possesso dell’immobile rappresenta una delle maggiori novità introdotte dalla riforma del 2006, la cui centralità ed importanza è ravvisabile nell’impulso conferito alla procedura.
Con la possibilità di emettere alla prima udienza utile l’ordinanza di vendita.
Il custode giudiziario, acquisendo ogni utile informativa e documentazione, redige un verbale di immissione nel possesso, rimanendo da quel momento il debitore od il terzo occupante, mero detentore dell’immobile.
Lo stato di conservazione dell’immobile pignorato
Sempre in sede di sopralluogo, il custode giudiziario, che coordina anche le operazioni dell’esperto nominato per la stima dell’immobile, verifica lo stato di conservazione del cespite pignorato.
Provvedendo a segnalare eventuali necessità di urgente manutenzione al giudice e verificando, altresì, la conformità dei dati con quanto riportato nel pignoramentoe nella documentazione acquisita alla procedura.
Nel caso di immobile occupato da un terzo, il professionista dovrà verificare l’esistenza di un titolo.
Accertando se sia opponibile alla procedura, a seconda che sia stato trascritto in data anteriore al pignoramento o meno.
Verificando la data di registrazione del contratto, oltre che la congruità del canone di locazione.
Nel qual caso ordinerà di interrompere i pagamenti in favore del debitore proprietario, provvedendo al versamento quali frutti nel conto intestato alla procedura.
Contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva
Giova precisare, a riguardo, che qualora il contratto di locazione sia opponibile non potrà essere rinnovato tacitamente alla scadenza, necessitando di specifica autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
Ciò in base al disposto dell’art. 560 del codice di procedura civile, come ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 1639 del 25 febbraio 1999.
Una particolare fattispecie, che merita breve accenno, ricorre poi quando il cespite pignorato sia occupato dal coniuge affidatario a seguito di un provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Si è dibattuto molto in dottrina sulla possibilità di opporre tale titolo ai terzi e sull’argomento sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione Civile chiarendo ogni dubbio.
Con Sentenza n. 11096/02 hanno stabilito che il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni.
Se avete subìto un pignoramento immobiliare, o la vostra casa sta per essere venduta all’asta l’Avvocato Gianluca Sposato, è disponibile ad accettare un incarico per assistervi nella procedura esecutiva immobiliare a Roma ed in tutta Italia ai fini di evitare la vendita all’asta dell’immobile pignorato.
Per appuntamenti e conferimento di incarico chiamare 06.3217639. Non si presta consulenza telefonica gratuita.
